SASH - Persartikelen - Quotes

Zondagmiddag komen een vijftigtal bewoners van de Bloemfonteinbuurt in Rotterdam bij elkaar in een tent in de Cronjéstraat. De bewonerscommissie is al meer dan een jaar in overleg met woningbedrijf Vestia, dat 280 woningen in deze buurt wil slopen. De technische argumenten, zoals een slechte fundering die Vestia daarvoor aanvoerde, zijn allang weerlegt. De eigenlijke reden is dat Vestia dure huizen wil terugbouwen in dit gebied, vlakbij de Kop van Zuid, waar steeds meer prijzige huizen komen te staan. De bewoners hebben verschillende keren duidelijk gemaakt dat zij een huis tegen betaalbare huur terugwillen in de Afrikaanderwijk.

De bewoners betalen nu ongeveer tussen € 300 en € 400 betalen huur. Zij vinden zogenaamde 'sociale huurwoningen' van € 525 of meer niet acceptabel. Nu worden de bewoners aan het lijntje gehouden door Vestia, in de hoop dat steeds meer bewoners door de onzekerheid zich toch maar naar een dure woning of naar elders in de stad laten verhuizen. Tijd om actie te gaan voeren. Dat dit succes kan hebben, is in Rotterdam al door de bewoners van Vreewijk en de Essenburgsingel bewezen.

Bij elkaar wil de regering de komende jaren ongeveer 90.000 betaalbare huurwoningen slopen. De nadruk daarbij ligt op de 40 stadswijken waar PvdA-minister Vogelaar ‘prachtwijken’ van wil maken. Hier willen de woningbouwcorporaties de komende jaren één op de tien sociale woningen slopen, bijna 25.000 van 242.000 woningen. Dit blijkt uit cijfers van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Hiervoor in de plaats moeten 16.400 koopwoningen komen en 13.600 huurwoningen. Daarnaast willen de corporaties ook nog een flink deel van de bestaande huurwoningen verkopen. Zowel het percentage te slopen als te verkopen huizen is in deze 40 wijken veel hoger dan voor de rest van het woningbezit van de corporaties.

In de media verschijnen mooie verhalen over allerlei sociale en culturele activiteiten die de corporaties gaan ondernemen in de wijken. En ook meer groen en zo. Dat klinkt mooi, maar voor wie? Mensen met een laag of modaal inkomen kunnen straks geen betaalbaar huis meer vinden in deze wijken? Van arbeiderslonen moet je kunnen wonen!

De bouw van woningen kan in 2015 inzakken naar ongeveer 70 duizend per jaar. Die kanttekening plaatste minister Vogelaar voor Wonen en Wijken bij het actieplan Woningproductie, dat zij gisteren naar de Kamer stuurde.

De inzet van dat plan is om in deze kabinetsperiode, die tot en met 2011 loopt, jaarlijks ruim 80 duizend nieuwe woningen neer te zetten. Door onder meer op oude fabrieksterreinen te bouwen, probeert de PvdA'er zo veel mogelijk aan dit streven vast te houden. Toch vraagt ze zich af of dit zal lukken.

Het woningtekort zal daarom aanhouden, vreest Vogelaar. Volgens huidige afspraken met de bouwsector zal Nederland in 2010 een tekort aan woningen van ongeveer 1,5 procent kennen, volgens de bewindsvrouw 'een redelijk ontspannen woningmarkt'.

In het regeerakkoord spraken CDA, PvdA en ChristenUnie de doelstelling af om tussen de 80 duizend en 100 duizend woningen per jaar te bouwen. Vogelaar mikt er nu op om jaarlijks tussen de 80 duizend en 83 duizend huizen te laten bouwen. Een productie van 100 duizend huizen acht zij te moeilijk.

Vogelaar verklaarde dat zij 'niet op alle factoren' in de bouw invloed heeft. Wel zal de politica de afspraak met de woningcorporaties bewaken over een productie van 150 duizend woningen in de komende drie jaar. Verder wil de sociaaldemocraat ervaringen over het verkorten van procedures 'breed delen'.

Bovendien wil de minister mensen stimuleren om hun eigen woning te bouwen. Vorige maand stelde Almere nog 1500 kavels beschikbaar waar mensen zelf hun huis kunnen neerzetten. Volgens de gemeente is er volop belangstelling voor het project.

40 bewoners waren aanwezig op de stoep bij woningcorporatie Rochdale bij de demonstratie 'geen huisuitplaatsingen in de Spaarndammerbuurt','voor beter en betaalbaar wonen.'

Er was een levendige discussie waarin bewoners uit de Spaarndammerbuurt, de Staatsliedenbuurt, de Jordaan, de Pijp en Oud- Zuid het beleid van Rochdale stevig aan de kaak stelden.

Radio RTVNH zond een verslag uit.

Bewoners en Bewonerscommissie Buitenring Zaanhof
Bewoners Spaarndammerbuurt
Stop Afbraak Sociale Huisvesting

Donderdagavond vond voor het Rotterdamse stadhuis een manifestatie plaats tegen het beleid van het Rotterdamse stadsbestuur. Bewoners uit verschillende wijken als Vreewijk, Afrikaanderwijk, Schiebroek en Crooswijk protesteerden tegen de sloop van betaalbare woningen in hun buurt. In de komende jaren zouden dat er niet minder dan 22.000 moeten worden gesloopt. Daarvoor in de plaats komen dan duurdere woningen, die de bewoners niet kunnen betalen. Zo zal er straks nergens in de stad nog een betaalbaar huis te vinden zijn. Bewoners uit Crooswijk droegen een kartonnen doodskist mee: de sociale kant van de volkshuisvesting in Rotterdam is volgens hen dood. Zoals bekend loopt Rotterdam voorop in deze afbraakpolitiek, maar het is nu ook kabinetsbeleid in veel andere steden.

In het kader van een nieuwe start, die de straks aangestelde regering wil maken, kondigen de woningcorporaties aan de huren voor mensen met een laag inkomen tijdelijk te subsidiëren. Dat kunnen ze makkelijk zeggen, want het slopen gaat gewoon door, zodat er voor mensen met een laag inkomen sowieso weinig meer te huren valt. Geliberaliseerd of niet, de alsmaar stijgende huren zijn voor gewone mensen niet meer op te brengen. Het zijn de opeenvolgende regeringen, die door het sloop- en bouwbeleid en de andere privatiseringen in de woonsector de huurstijgingen veroorzaken. In alle presentaties van regeringsplannen wordt steevast een zinnetje opgenomen over het voornemen om ook wat huizen te reserveren voor de mensen met een smalle beurs of zoals zij het noemen: 'de zwakkeren'. Niks zwakkeren! Het zijn de bouwvakkers zélf die over enkele jaren de huren of de kosten van een koopwoning niet meer kunnen betalen.

De woonlasten gaan maar één kant op: omhoog. Gevolg is dat de kosten van het wonen zo zijn gestegen, dat een huishouden feitelijk niet meer te runnen is met één arbeidersinkomen. De productie van woningen vindt plaats voor de maximale winst en niet om in de woonbehoefte van de werkende mensen te voorzien. Marktwerking heet dat, maar het is een monopolie. Met als gevolg dat er een enorme woningnood is ontstaan, omdat er veel te weinig en veel te dure huizen worden gebouwd. In 56 wijken in Nederland wordt door woningbedrijven gedreigd met de sloophamer. De woningcorporaties hebben in 2004 met de regering afgesproken dat er binnen een periode van vijf jaar 95.000 woningen worden gesloopt. Zeventig procent daarvan zijn sociale huurwoningen. Van de 115.000 woningen die ervoor terugkomen, is maar 10% sociale huurwoning en 60% koopwoning.

Overal wordt steeds verder gesneden in de dingen die voor gewone mensen van belang zijn. Een goed en betaalbaar huis, een vaste baan, een fatsoenlijk loon of een uitkering, goed onderwijs, goede gezondheidszorg: dat zijn de zaken die een gewoon mens nodig heeft voor een menswaardig leven. Toch worden die zaken steeds meer onhaalbaar en onbetaalbaar gemaakt. Dan maakt het niet uit welke partij in het college of in de regering of in de provinciale staten zit. Alleen de actie van de gewone mensen voor hun belangen, dat maakt het verschil.

AMSTERDAM In Amsterdam hebben zaterdag zo'n achthonderd mensen gedemonstreerd tegen het woonbeleid van minister Dekker van Volkshuisvesting.
Het Comité Landelijke Demonstratie tegen het woonbeleid van minister Dekker organiseerde de bijeenkomst, net als op 8 april. Toen was de opkomst met 4000 demonstranten wel groter.
De demonstranten liepen in optocht van de Dam naar het Museumplein. De demonstratie verliep zonder problemen. Vertegenwoordigers uit diverse wijken in Nederland spraken de demonstranten toe.

Nieuwsbrief 20 maart 2006

Inhoud:

• Dekker sluit compromis
• Demonstreer mee op 8 april 2006
• Vrijwilligers gevraagd!
• Doe mee aan de peiling

Voor huurders is de angel nog niet uit het nieuwe huurbeleid. De WOZ-waarde van een woning bepaalt, nu per 1 januari 2007, nog steeds of een woning in een overgangsgebied terecht komt, met hogere huurverhogingen als gevolg. Bij nieuwe verhuringen stijgen de maximale huren enorm: nieuwe huurders krijgen de eerstkomende paar jaren te maken met een huuropslag van 10% bovenop de toch al forse huurverhogingen.
De verwachtingen zijn dan ook dat door deze plannen de woningmarkt nog meer zal stagneren. Verhuizen betekent namelijk een veel hogere huur. “Dit is een verbetering voor zittende huurders, maar biedt verder geen enkele oplossing voor de problemen op de woningmarkt” aldus een woordvoerder van het comité Stop Dekker.

Minister Dekker vervolgt haar openbare overleg over het huurbeleid met de leden van de vaste kamercommissie Volkshuisvesting op 28 maart 2006. Het compromis is het resultaat van besloten overleggen met de coalitiepartijen. De verwachting is dat de coalitiepartijen dit voorstel tijdens het debat zullen steunen.

* Demonstreer mee op 8 april 2006
De Woonbond organiseert met een brede coalitie van maatschappelijke organisaties, waaronder het comité Stop Dekker, de landelijke demonstratie: Houd Huren Betaalbaar!
Op 8 april aanstaande, van 13 tot 15 uur protesteren huurders uit heel Nederland op de Dam in amsterdam tegen de aanstaande plannen van Dekker. Er is een boeiend programma samengesteld met sprekers, muziek en cabaret. Het blijkt steeds meer dat acties tegen het huurbeleid van minister Dekker effect hebben: demonstreren is ook na de zoveelste aanpassing van het plan nog steeds hard nodig!
Meer informatie vindt u op www.houdhurenbetaalbaar.nl

Heeft u een website? Zet de Stop Dekker actie-banner erop! Deze en meer actiemateriaal is te vinden op www.stopdekker.nl. Via deze site kunt u bijvoorbeeld ook Tweede Kamerleden emailen om ze op te roepen tegen Dekker’s huurplannen te stemmen. Ruim 700 huurders gingen u voor!

* Vrijwilligers gevraagd
Het comité Stop Dekker helpt mee bij de organisatie van de landelijke demonstratie Houd Huren Betaalbaar. Heeft u ook tijd en zin om mee te helpen?
Wij zoeken vrijwilligers voor o.a. de ordedienst, de aankleding van de route Centraal Station - Dam met posters en actiemateriaal, flyerwerk en postersplakken, en de collecte.
Bent u geïnteresseerd? Neem contact op met Bastiaan van Perlo: 020-6206882, info@stopdekker.nl en kom naar de bijeenkomst gepland voor aanstaande vrijwilligers op 27 maart 2006 vanaf 20 uur, Nieuwezijds Voorburgwal 32, 1012 RZ Amsterdam.

* Doe mee aan de peiling
De Huurdersvereniging Amsterdam peilt het animo voor de demonstratie met een internet poll, doe mee en laat weten dat u komt demonstreren! www.huurdersvereniging-amsterdam.nl

AMSTERDAM Tientallen Amsterdammers hebben maandag actie gevoerd tegen het nieuwe huurbeleid van minister Dekker van Volkshuisvesting. Vanaf 1 juli kunnen de huren flink stijgen.

In Amsterdam dreigen vooral de woningen in de binnenstad te duur te worden voor bewoners met een modaal inkomen.

Minister Dekker kwam maandag naar het Bethaniënklooster om haar beleid voor lokale VVD-politici te verduidelijken. De actievoerders wilden juist háár uitleggen waarom zij bezorgd zijn. Ze kregen hiertoe echter niet de kans, omdat Dekker via de achterdeur het pand binnentrad.

TON DAMEN

AMSTERDAM - Midden in de zaal staat een hoogbejaarde vrouw die ontdaan de hand voor de mond slaat. Ze blijft verbijsterd 'oh' roepen, alsof zich een ramp heeft voorgedaan.

Zojuist heeft een huurster, Marjanne van Zwol, beschreven hoe een woningcorporatie bij een geliberaliseerde huurwoning de huur optrok van vijfhonderd tot ruim elfhonderd euro per maand.

Daarmee was de toon gezet, op het gisteren door de VVD in Amsterdam Centrum georganiseerde debat tussen VVD-minister Sybilla Dekker (Volkshuisvesting), politici, huurders en woningcorporaties. Hans van Harten, voorzitter van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC), reageerde als door een wesp gestoken. ''Het klopt, maar dit is maar een heel klein percentage van de woningen die we verhuren.''

Het voorbeeld had niet direct te maken met het nieuwe huurbeleid van Dekker - gericht op meer marktwerking bij huurwoningen. Verhuurders doen dit nu al.

Hoewel het volgens Van Harten een paar procent extra inkomsten oplevert, aarzelen corporaties niet die te incasseren, stelde een huurster.

Dat de huurders van die corporaties het daar Spaans benauwd van krijgen, weegt voor de corporaties niet zwaar, aldus de huurster.

Het voorbeeld liet ook zien wat kan gebeuren met de 25 procent van de huurwoningen waarvan de minister binnen vier jaar de huren wil vrijgeven. Dekker ontkende dat. ''Nee, in plaats daarvan komt er doorstroming,'' meende ze.

Dekker en Van Harten trokken schouder aan schouder op.

Tegengeluid kwam van PvdA-stadsdeelbestuurder Els Iping en secretaris Fred Gersteling van de Huurdersvereniging Amsterdam. Iping zag als schrikbeeld dat ze na enkele jaren tussen stijve 'witte rijken' in de binnenstad woont, terwijl gezellige 'armen met een kleurtje' worden verbannen.

Gersteling betreurde het dat de huurdersverenigingen zo slecht bij het nieuwe beleid zijn betrokken.

PvdA wil weer bezuinigen TON DAMEN

AMSTERDAM - De gemeente Amsterdam moet zo'n tien procent bezuinigen op de begroting van 5,5 miljard euro. Dat is volgens collegepartij PvdA nodig voor het opvangen van tegenvallers en het financieren van nieuwe plannen.

Bij die operatie, noodzakelijk door forse tegenvallers, zullen ambtenaren de zwaarste klappen moeten opvangen. In 2003 werd ook al een grote bezuinigingsoperatie in gang gezet. Die moet volgend jaar ruim honderd miljoen euro opbrengen.

De PvdA, die de grootste fractie in Amsterdam vormt, deed haar voorstellen vanmiddag in de gemeenteraad, waar gesproken wordt over de stadsbegroting van volgend jaar. Ook GroenLinks, CDA en VVD willen dat er wordt ingegrepen, al geven zij niet aan in welke mate. Niet uitgesloten wordt dat er banen moeten verdwijnen, al wordt geprobeerd gedwongen ontslagen te voorkomen.

Voornaamste reden voor ingrijpen is volgens de PvdA de snelle daling van de opbrengsten van de grondexploitatie. Het zogeheten vereveningsfonds, dat jarenlang een batig saldo van honderden miljoenen euro's liet zien, vertoont eind dit jaar een tekort van 61 miljoen euro. Dat komt vooral doordat de kantorenmarkt, de grootste melkkoe van het gemeentelijk grondbedrijf, volledig is ingestort.

Volgens de PvdA-fractie kan de situatie alarmerend worden, tenzij er wordt ingegrepen. De fractie vindt dat de bezuinigingen moeten worden afgewenteld op het ambtelijk apparaat en niet op de burgers.

Hogere belastingen of andere lastenverzwaringen voor Amsterdammers zijn voor de partij uit den boze. Woordvoerder Thijs Reuten: "We hebben het tot nu toe zonder ontslagen kunnen doen. Maar er zal deze keer echt wat moeten gebeuren."

Hogere belastingen of andere lastenverzwaringen voor Amsterdammers zijn voor de partij uit den boze. Woordvoerder Thijs Reuten: "We hebben het tot nu toe zonder ontslagen kunnen doen. Maar er zal deze keer echt wat moeten gebeuren."

ANP

DEN HAAG - De PvdA wil de huursubsidie en hypotheekrenteaftrek omvormen naar een fiscale woontoeslag, die afhankelijk is van het inkomen en de samenstelling van het gezin. Hoe lager het inkomen, hoe hoger de toeslag. Daarnaast moet de overdrachtsbelasting afgeschaft worden voor starters, en op termijn voor iedereen.

Dat stelt een projectgroep van de PvdA in het donderdag gepresenteerde rapport Goede wonen: voor iedereen, van iedereen. PvdA-leider Bos en partijvoorzitter Koole toonden zich donderdag blij met het rapport. Ze prezen vooral de ambitie die eruit spreekt om de woningnood aan te pakken en de woningmarkt toegankelijker te maken.

Ze onderschrijven het pleidooi van de projectgroep een einde te maken aan het bevoordelen van kopen boven huren. Er hoort geen stigma op huren, aldus Bos en Koole. Bekend is verder al het PvdA-standpunt voor een maximumtarief van 42 procent bij de hypotheekrenteaftrek.

Om de woningnood op te lossen moeten er volgens de projectgroep jaarlijks 80.000 tot 100.000 woningen worden gebouwd. Daarbij is de projectgroep voorstander van ‘gespiegeld’ bouwen, het bouwen van woningen die nog maar weinig in een wijk beschikbaar zijn. Ook bepleit ze meer vrijheid voor woningcorporaties. Zij zouden meer dan nu het geval is een maatschappelijke taak moeten vervullen. Dat betekent onder meer het bieden van betaalbare koop- en huurwoningen aan de middengroepen.

In het rapport wordt ook de noodzaak beschreven van een grotere leefbaarheid in verschillende stadswijken. Kern van de aanpak zou volgens de PvdA'ers moeten zijn om de uitstroom van mensen te stoppen en de instroom van mensen met kansen bevorderen. ‘De beste voorzieningen en het beste personeel worden geconcentreerd in de wijken met de grootste problemen’, aldus het rapport. Dat kan bijvoorbeeld door betere salarissen in die wijken, aldus voorzitter Peter Boelhouwer van de projectgroep. ‘Maar er is vooral een mentaliteitsverandering noodzakelijk’, voegde PvdA-Tweede-Kamerlid Depla daar donderdag aan toe.

Van onze verslaggever Merijn Rengers

AMSTERDAM - De markt voor duurdere nieuwbouwappartementen – met een huur tussen de 600 en 900 euro – raakt verzadigd. De wachttijden voor deze woningen zijn vrijwel verdwenen en dure huizen zonder balkon of berging zijn uitermate moeilijk verhuurbaar.

Dat concludeert de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) over de ontwikkelingen op de Nederlandse woningmarkt in het derde kwartaal van 2005. Volgens NVM-voorzitter Oscar Smit is de verzadiging van de huurmarkt vooral het gevolg van een sterke toename van het aantal beschikbare dure huurwoningen in de binnensteden en op Vinex-locaties.

‘Daar staan veel nieuwe appartementencomplexen die in eerste instantie door projectontwikkelaars zijn gebouwd voor de verkoop. Die loopt slecht, waardoor deze woningen inmiddels verhuurd worden.’

Jan Spruit

Aanbod koopwoningen groter en steeds gevarieerder

Persbericht 14 september 2005

Het aanbod van koopwoningen in Amsterdam wordt groter en steeds afwisselender. Dat komt door de bouw van nieuwe koopwoningen en de verkoop van huurwoningen. De inwoners van Amsterdam profiteren daarvan. Amsterdam is een stad waar je wooncarrière kunt maken.

Dit blijkt uit onderzoek van Dienst Wonen naar verkochte woningen en hun kopers in 2002 en 2003.

Er zijn nog steeds tekorten op de woningmarkt, maar het rapport laat verbeteringen zien. Het beeld van Amsterdam als stad van goedkope huurwoningen is aan het veranderen. Ruim één op de vijf woningen is een koopwoning en op de totale woningvoorraad komt er elk jaar één procent koopwoningen bij. Met name de verkoop van huurwoningen maakt de koopmarkt gevarieerder. Er is steeds meer keuze in woninggrootte, prijsklasse en ligging in de stad. De koopmarkt wordt hierdoor aantrekkelijker voor uiteenlopende typen huishoudens.

Om voldoende woonaanbod te houden voor de lagere inkomens, is het aantal huurwoningen in de particuliere en sociale sector dat in Amsterdam verkocht mag worden gereguleerd. Gemeente en corporaties maken hierover afspraken, gebaseerd op regelmatig woningmarktonderzoek waarin het aanbod op de huur- en koopmarkt wordt vergeleken met de vraag van de diverse inkomensgroepen.

Verkochte corporatiewoningen zijn relatief goedkoop en bieden vooral gezinnen uit etnische minderheidsgroepen en jonge starters (jonger dan 25) toegang tot de koopmarkt.

Kopers van particuliere huurwoningen blijken voornamelijk jonge stellen, rond de dertig jaar oud, zonder kinderen. Zij staan aan het begin van hun wooncarrière en kopen in de voor hen aantrekkelijke, vooroorlogse woonmilieus.

Nieuwbouw is bij uitstek een markt voor doorstromers. Vergeleken met kopers van huurwoningen zijn nieuwbouwkopers ouder en vaker stellen met kinderen.

Zie verder:
Factsheet en het rapport 'Amsterdamse koopwoningen voor gevarieerde markt'

Meer informatie:
Pim de Ruiter, voorlichter Dienst Wonen
020 - 5527138 / 06 – 55371453

Door Edwin Cornelisse

ROTTERDAM - Sloop de rotte plekken in de wijk en renoveer zoveel mogelijk huizen. Maar vooral: jaag de mensen die op hun huidige woonstek willen blijven niet hun huis uit. Dit is de kern van het alternatief plan dat de Federatie van Bewonerscomités Nieuw-Crooswijk (FBNC) binnenkort presenteert.

Met het plan geeft de federatie weerwoord op de grootschalige sloop- en nieuwbouwplannen voor Nieuw- Crooswijk. In deze plannen moeten 1800 van de 2100 huizen in de wijk tussen Boezemlaan, Nieuwe Crooswijkseweg, Kerkhoflaan en Schuttersweg tegen de grond om plaats te maken voor hoofdzakelijk middeldure en dure koopwoningen.

Dit plan van de Ontwikkelcombinatie Nieuw Crooswijk (OCNC), een samenwerkingverband van corporatie Woningbedrijf Rotterdam, ontwikkelaar ProperStok en bouwer ERA, voorziet in een volledig nieuwe wijk met veel groen en bredere straten waar de geparkeerde auto grotendeels uit het straatbeeld verdwijnt.Om dit te bereiken moet, op driehonderd huizen na, de gehele wijk tegen de grond. Deze bijna volledige kaalslag veroorzaakt een enorm kapitaalverlies zo stelt het groepje deskundigen op het gebied van stedenbouw, volkshuisvesting en historie dat het alternatief plan heeft opgesteld in opdracht van de bewonersfederatie.

Nieuw-Crooswijk is niet verpauperd, niet asociaal, maar behoeft wel verbetering, zo staat in het alternatief plan. Daarom wordt óók in het alternatief plan uitgegaan van sloop, maar slechts van de plekken die bouwkundig niet meer zijn te redden: samen goed voor ongeveer eenvijfde van het huidig woningbestand. Het gaat hierbij om de zuidkant van de Kerkhofstraat, het Wandeloordgebied tussen de Wandeloordstraat en de 1e Reserveboezemstraat en een vijftal rotte plekken in het Schutterskwartier.Een ander verschil met de plan van de OCNC is de plek van de brede school. Het OCNC heeft voor deze voorziening nieuwbouw in gedachten aan het Paradijsplein, pal tegen de muur van de Katholieke Begraafplaats Crooswijk. De opstellers van het alternatief plan vinden dit ‘onvoostelbaar’. De groene strook rondom de begraafplaats geldt volgens hen als een piëteitszone.

Bouw op deze plek is daardoor ’ongepast’.In het alternatief plan is de brede school ingetekend in het hart van het blok dat wordt begrensd door Paradijslaan, Rusthoflaan, Couwaelstraat en Nieuwe Crooswijkseweg. Het besloten karakter van deze plek maakt het volgens de makers van de opstellers van het alternatief plan een veilige speelplek voor kinderen. Dit in tegenstelling tot het drukke Paradijsplein.Maandag 19 september vanaf 19.30 uur wordt het alternatief plan aan de wijk gepresenteerd in De Tamboer in de Pijperstraat.

Van onze verslaggever Merijn Rengers

AMSTERDAM - De markt voor duurdere nieuwbouwappartementen – met een huur tussen de 600 en 900 euro – raakt verzadigd. De wachttijden voor deze woningen zijn vrijwel verdwenen en dure huizen zonder balkon of berging zijn uitermate moeilijk verhuurbaar.

Dat concludeert de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) over de ontwikkelingen op de Nederlandse woningmarkt in het derde kwartaal van 2005. Volgens NVM-voorzitter Oscar Smit is de verzadiging van de huurmarkt vooral het gevolg van een sterke toename van het aantal beschikbare dure huurwoningen in de binnensteden en op Vinex-locaties.

‘Daar staan veel nieuwe appartementencomplexen die in eerste instantie door projectontwikkelaars zijn gebouwd voor de verkoop. Die loopt slecht, waardoor deze woningen inmiddels verhuurd worden.’

Een tweede oorzaak waardoor het aanbod van dure huurwoningen toeneemt, is het feit dat veel eigenaren die er niet in slagen hun huis te verkopen, dat in plaats daarvan te huur aanbieden. Uit de NVM-cijfers blijkt dat ongeveer 10 procent van het te koop staande woningaanbod in het derde kwartaal van 2005 is teruggetrokken of te huur wordt aangeboden.

Tegelijkertijd staat de koopkracht van huurders onder druk, waardoor het voor makelaars moeilijker wordt woningen in het duurdere segment te verhuren. De expat-markt, waar werknemers van buitenlandse bedrijven in het verleden huren tot 1500 euro neertelden voor een optrekje in de grote steden, is al eerder ingeklapt als gevolg van een gebrek aan vraag.

Smit ziet de ontwikkelingen op de huurmarkt met lede ogen aan. ‘Door alle ontwikkelingen kunnen starters geen kant op. Ik geloof in duur bijbouwen, maar leg dat maar eens uit aan jonge mensen die geen kant op kunnen omdat er nergens een betaalbare huurwoning te vinden is.’ Het aantal goedkope huurwoningen in het bezit van woningcorporaties daalt snel. In de afgelopen twee jaar verdwenen 35 duizend woningen met een lage huur.

Terwijl de huurmarkt hapert, is de markt voor koopwoningen vrijwel stabiel, blijkt uit de NVM-cijfers. Een doorsnee woning ging in het derde kwartaal van 2005 voor 228 duizend euro van de hand. Daarmee komt de gemiddelde prijsstijging op 1 procent.

In volkshuisvesting voltrekt zich een stille revolutie

Van onze verslaggever Sanne ten Hoove

DEN HAAG - Als het aan de Europese Commissie ligt, moeten woningcorporaties hun huurwoningen afstoten. Dat zal grote gevolgen hebben voor het volkshuisvestingsbeleid.

Geen debatten, geen ingezonden brieven, geen Kamerbrieven, geen commotie. In de Nederlandse volkshuisvesting voltrekt zich een stille revolutie. Miljoenen huurders moeten een fors hogere huur betalen, als het aan de Europese Commissie ligt. Corporaties moeten hun miljardenbezit afstoten en zich beperken de allerarmsten: ongeveer één miljoen huursubsidie-ontvangers. Commerciële verhuurders krijgen in één klap het grootste deel van de huurmarkt in handen.

De Delftse hoogleraar Hugo Priemus spreekt van ‘het begin van het einde’. ‘Dit zal ontwrichtend uitpakken.’ Priemus wijst erop dat corporaties er juist voor zorgen dat arm en rijk door elkaar wonen. Bijkomend voordeel is dat huurders van een sociale huurwoning nauwelijks worden gestigmatiseerd. ‘Nederland is een van de weinige landen die dit met opgeheven hoofd kunnen zeggen. Ons stelsel wordt nu onderuit gehaald en dat is heel ernstig.’

Volgens Priemus vallen alle problemen in de volkshuisvesting in het niet bij de Brusselse dreiging. ‘De salarissen van corporatiedirecteuren, de grijpstuivers van commissarissen. Allemaal leuk en aardig, maar over het allerbelangrijkste windt Nederland zich niet op.’

De Woonbond, de belangenvereniging van huurders, is net zo bezorgd. ‘Dit kan het einde betekenen van de Nederlandse volkshuisvesting’, zegt woordvoerder René van Genugten. Hij vreest torenhoge huren gezien de schaarste aan geschikte huurwoningen.

Als Brussel voet bij stuk houdt, wacht Nederland een financiële operatie van ongekende proporties. De ruim vijfhonderd corporaties kunnen hun bezit verkopen aan commerciële dochterondernemingen of aan bestaande verhuurders. De opbrengst van honderden miljarden zal terugvloeien naar de staatskas, denkt Van Genugten. ‘Want je gelooft toch niet dat de corporaties dat in kas krijgen? De staat heeft ooit miljarden in die huizen gepompt. Zalm wil dat geld natuurlijk terugzien.’

Hij vermoedt een liberaal complot tussen de liberalen Zalm, Dekker en hun Brusselse geestverwant: de Nederlandse eurocommissaris voor Mededinging, Neelie Kroes. ‘Via de band van de mededinging zetten ze samen de liberalisering van de huurmarkt opnieuw op de agenda.’ Dekker is een verklaard voorstander van meer marktwerking op de huurmarkt. Volgens haar leidt die tot meer doorstroming onder middeninkomens en een hogere nieuwbouwproductie.

VROM heeft de huidige discussie over zichzelf afgeroepen. Het ministerie vermoedde dat de Nederlandse volkshuisvesting in strijd was met de Europese concurrentieregels en vroeg schriftelijk uitsluitsel. Dat ligt er nu.

PvdA-Kamerlid Staf Depla vindt dat het ministerie slapende honden wakker heeft gemaakt. Maar volgens Priemus is een afwachtende houding evengoed riskant. Hij wijst erop dat commerciële verhuurders ook bij het Europese Hof van Justitie kunnen klagen over oneerlijke concurrentie. ‘Het kan zomaar gebeuren dat een rechter een klager vervolgens gelijk geeft.’

Depla vindt het terecht dat middeninkomens bij de woningcorporatie kunnen aankloppen. ‘Zij kunnen zich juist redden dankzij de gematigde huren. Wie straks een baan accepteert, belandt in een armoedeval. Je moet dan plotseling een veel te hoge markthuur betalen.’

CDA-Kamerlid Bas-Jan van Bochove meent dat Dekker ‘als een speer’ met een goed verhaal naar Brussel moet gaan. ‘De Nederlandse huurmarkt is nu niet in evenwicht, waardoor de huren snel zullen stijgen. Voordat we liberaliseren moeten er eerst voldoende woningen zijn.’

or onze redacteur Menno Tamminga

AMSTERDAM, 20 AUG. Zij bezitten huurwoningen met een waarde van bijna 90 miljard euro. Zij zijn trots op hun maatschappelijke rol als volkshuisvesters. Hun eigen branchevereniging, de Tweede Kamer én minister S. Dekker (Volkshuisvesting, VVD) willen dat de woningcorporaties in het kader van de maatschappelijke transparantie ook volledige openheid geven over de beloning van hun bestuurders.

Maar ruim de helft van de 25 grootste corporaties doet wat anders.

Ze melden niets, of een totaalbedrag voor alle bestuurders, inclusief de werkgeverslasten.

,,Er is geen overdonderende meerderheid onder mijn leden voor volledige publicatie'', erkent voorzitter W. van Leeuwen van Aedes.

Neem Portaal, een landelijke corporatie met ruim 52.500 huurwoningen. In het algemene én in het financiële jaarverslag op de website staat een schat aan gegevens. Maar geen beloning van de bestuurders.

,,Wij hebben besloten dat bedrag apart te vermelden in het verslag aan onze belanghebbenden'', zegt een woordvoerster. Dat is het zogeheten volkshuisvestelijk jaarverslag, dat naar minister Dekker gaat. Portaal stuurt het verslag toe. Diep weggestopt, één zin. ,,De bestuurskosten bedroegen in het verslagjaar 241.700 euro.''

Geen aparte cijfers over salaris, bonus of andere vergoedingen, zoals de minister én de Kamer én Aedes zo graag willen. Bij beursgenoteerde ondernemingen, staatsbedrijven en talloze zorginstellingen is volledige openheid inmiddels de norm, doorgaans afgedwongen door wetgeving.

Zoals Portaal doet, doen veel grote corporaties het. Eén bedrag, dat zich laat lezen als de totale werkgeverslasten. Naast het salaris en een eventuele bonus en/of onkostenvergoedingen, zitten daarin ook werkgeverslasten, zoals sociale premies en pensioenpremies. Ook Woonzorg Nederland (Amsterdam, 26.500 woningen en 198 verpleeg- en verzorgingshuizen), Corporatieholding Friesland (Grou, ruim 20.000 huurwoningen), ComWonen (Rotterdam, ruim 31.000 woningen), Rochdale (Amsterdam, 33.500 woningen) en Ymere (Amsterdam, ruim 46.200 woningen) lossen het op deze manier op.

Woonstichting Hertog Hendrik van Lotharingen (Eindhoven, 30.600 woningen): ,,De bezoldiging van de directie is overeenkomstig functieprofiel A voor de beloning van statutaire bestuurders binnen de sector woningcorporaties.''

De Key (Amsterdam, ruim 26.000 woningen), Vestia (Rotterdam, bijna 68.500 woningen) en WoonCom (Emmen, bijna 17.000 huurwoningen) vermelden niets. Staedion (Den Haag, ruim 33.000 woningen) vermeldt het vaste salaris, maar niet de onkostenvergoeding.

De gebrekkige openheid is niet de norm van Dekker. De Tweede Kamer nam op 6 januari met algemene stemmen een motie aan van VVD-kamerlid Jelleke Veenendaal om de code-Tabaksblat voor deugdelijk ondernemingsbestuur ook toe te passen op corporaties. Deze code dwingt onder meer tot volledige openheid over individuele beloningen van bestuurders, inclusief gouden handdrukken.

Minister Dekker wilde de motie niet uitvoeren, maar ging de branche vragen om ,,over het jaar 2004 reeds openheid ten aanzien van de salarissen te betrachten.'' De minister repte daarbij al van het voornemen de corporaties, net als (semi)publieke instellingen, onder de wettelijke publicatieplicht voor beloningen van bestuurders te brengen die het kabinet met ingang van volgend jaar wil invoeren.

Ook branchevereniging Aedes heeft meerdere malen opgeroepen tot openheid. Aedes heeft zijn eigen code voor beloningen van bestuurders, de zogeheten adviesregeling-Izeboud. Op de Aedes-website staan negen vragen en antwoorden. Vraag 8: wat adviseert de commissie over transparantie? De commissie ,,adviseert uiterste transparantie''. Dat betekent: voor elke bestuurder een afzonderlijke opgave, gesplitst naar soort beloning (salaris, bonus, pensioen, gouden handdruk). Wie geen openheid geeft, moet dat motiveren.

Waarom meldt Woonzorg alleen een totaalbedrag? Een woordvoerderster: ,,Wij hebben het salaris van onze bestuursvoorzitter al zo vaak in artikelen genoemd. Wij blijven niet aan de gang en aan hypes willen we niet meewerken.''

De Key beargumenteert het weglaten van de bestuurdersbeloning in zijn volkshuisvestelijk verslag, dat ook naar de minister gaat, met een beroep op de wettelijke privacy die 'solo-bestuurders' hebben. Een woordvoerster:,,Maar het is niet geheim. Het Parool heeft er ook om gevraagd. Het is alles bij elkaar 143.000 euro.''

Bijna de helft van de 25 grootste corporaties geeft inmiddels in een verslag openheid, ook al doet menigeen dat in zijn volkshuisvestelijk jaarverslag, dat meestal niet op de website staat. Je moet als huurder of geïnteresseerd gemeenteraadslid weten dat het volkshuisvestelijk verslag bestaat anders mis je deze informatie.

Sommige corporaties bewaken dat verslag overigens als een staatsgeheim. Eigen Haard Olympus (Amsterdam, ruim 37.000 huurwoningen) wil geen verslag verstrekken, omdat het ,,niet voor extern gebruik is''. Ymere wil geen financieel jaarverslag geven vanwege ,,concurrentiegevoelige informatie''. Staedion stuurt met het aangevraagde volkshuisvestelijke verslag een brief mee waarin ,,gerechtelijke stappen'' in het vooruitzicht worden gesteld mocht de krant daaruit informatie publiceren.

Het kan ook anders.

Vivare (Arnhem, ruim 23.600 woningen) heeft bijvoorbeeld een kort en duidelijk overzicht met de diverse looncomponenten van de bestuurders: inkomen, pensioenlasten werkgever, sociale lasten werkgever en onkostenvergoeding.

WonenBreburg (Breda, bijna 27.000 woningen) vermeldt, naast details over de beloningen, ook dat de drie directeuren gebruik maken van door de corporatie verstrekte dienstauto's.

Woonbron (Rotterdam, bijna 37.000 woningen) heeft de beloningen niet in zijn jaarverslag gezet, maar in een aparte publicatie op de website. Als 'bonus' krijgt de lezer nog een uitgebreid overzicht van de onderwerpen op de vergaderingen van de commissarissen alsmede een opsomming van hun relevante nevenfuncties.

De Woonmaatschappij, een koepel van drie corporaties in Haarlem en Amsterdam met elk hun eigen jaarverslag, publiceert in elk verslag de gedetailleerde beloning van de bestuurders. De MaasDelta Groep, ook met drie corporaties (Spijkenisse, Maassluis, Hellevoetsluis) verwijst in elk jaarverslag naar een vierde verslag met alleen een totaalbedrag.

De gepubliceerde salarissen lopen uiteen van ruim 121.000 euro tot 161.000 euro. Iets om je over te schamen? De bedragen komen overeen met die voor een directeur van een streekziekhuis of een topambtenaar met een toeslag. Zes van de elf corporatiedirecteuren kregen ook een bonus.

Ter vergelijking: directeur J. van der Molen van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV), dat financieel toezicht houdt op corporaties, verdient volgens het CFV-jaarverslag 114.822 euro.

Minister Dekker zo'n 110.000 bruto.

Van onze verslaggevers Merijn Rengers, Xander van Uffelen

AMSTERDAM - Net als bij de directeuren stijgt de beloning van commissarissen bij corporaties. Hoog op de ranglijst: oud-staatssecretaris Dick Tommel.

De raad van commissarissen van Corporatieholding Friesland ontving in 2004 de hoogste vergoeding van de grootste vijftig woningcorporaties. De negen commissarissen werden vorig jaar samen beloond met 148 duizend euro, ruim vijftienduizend euro per persoon. De Friezen zijn daarmee duurder uit dan grotere corporaties in Amsterdam, Rotterdam en Utrecht, die veelal minder commissarissen kennen.

Voor anderhalve ton heeft Corporatieholding Friesland een raad van commissarissen gekregen die krachtdadige beslissingen ogenschijnlijk niet schuwt. In het voorjaar moesten twee bestuurders het veld ruimen, omdat zij na een fusie met elkaar in de clinch lagen. Onlangs moest ook de laatst overgebleven bestuurder Henk Deinum het veld ruimen. Deze bestuurder stond in de regio bekend als bouwer van goedkope sociale huurwoningen en kreeg intern de kritiek dat hij te weinig naar de winst van de corporatie keek.

De interne ruzies en de hoge vergoedingen voor het toezicht zijn tekenend voor de nieuwe wereld van veel corporaties. In hun drang naar schaalvergroting zijn veel corporaties de afgelopen tien jaar gefuseerd. De grotere organisaties vergen, zeker gezien de vaak verschillende ‘bloedgroepen’ in een gefuseerd bedrijf, een professioneel bestuur. En bij een professionele organisatie horen goedbetaalde zwaargewichten als toezichthouders, zo lijken de corporaties te redeneren.

De bezoldiging per commissaris is het afgelopen jaar met 14 procent opgelopen, zo blijkt uit onderzoek van de Volkskrant onder de grootste vijftig corporaties. Gemiddeld strijkt een voorzitter van een corporatie als vergoeding 11.300 euro op. Voor deze baan moet hij in de regel enkele keren per jaar vergaderen en daarnaast – al naar gelang de taakopvatting – geregeld overleg voeren met de directeuren van de organisatie.

Met een vergoeding van ongeveer elfduizend euro komt een commissaris aardig in de buurt van de tarieven die in het bedrijfsleven worden betaald. Ter vergelijking: de raad van commissarissen van het ingenieursbedrijf Grontmij (winst veertien miljoen euro, 3300 werknemers) ontvangt 23 duizend euro per jaar per commissaris als vergoeding.

Tommel is overigens ook actief als president-commissaris bij de corporatie Portaal uit Veenendaal, voor een vergoeding van vijftienduizend euro. Hij staat daarom twee keer in de toptien. De president-commissaris van Corporatieholding Friesland, Sipke Deelstra, staat met 16.444 euro op de tweede plaats. De gewone commissarissen van de corporaties Com Wonen en Corporatieholding Friesland krijgen dezelfde vergoeding.

De vergoedingen voor commissarissen staan vaker in het jaarverslag vermeld dan het inkomen van directeuren. Toch zijn over de bezoldiging van commissarissen sommige corporaties nog gesloten. Van vier corporaties – Vestia, Vitalis, Zowonen en Woonconcept – ontbreken daarom in de lijst de gegevens

Van onze verslaggevers

AMSTERDAM - De Tweede Kamer wil woningcorporaties elke vijf jaar laten beoordelen door een onafhankelijke visitatiecommissie. Het onderzoek moet onder meer de salarissen van de directie en de rechtspositie van huurders toetsen. Als een corporatie in gebreke blijft, moet de minister ingrijpen.

Dat zeggen de Kamerleden Bas Jan van Bochove (CDA) en Staf Depla (PvdA) in reactie op het onderzoek van de Volkskrant naar salarissen bij woningcorporaties. Directeuren die meer woningen renoveren, slopen of bouwen, krijgen een hoger salaris. ‘De prikkels zijn verkeerd’, zegt Depla.

Van Bochove en Depla zullen in het najaar deskundigen uitnodigen om hun plannen voor visitatie te bespreken. ‘Net als in het onderwijs moeten corporaties elke vijf jaar hun prestaties door een onafhankelijke en professionele commissie laten beoordelen’, zegt Van Bochove. Volgens Depla moet de visitatie ‘normerend’ werken. Het initiatief van de brancheorganisatie Aedes om de visitaties op eigen kracht te doen, vinden zij niet afdoende.

De Kamerleden van CDA en PvdA vinden de salarissen van directeuren bij corporaties te hoog. ‘Het inkomen van de minister-president in het volgende kabinet (ongeveer 160 duizend euro, red.) moet de maatstaf zijn’, zegt Van Bochove. ‘Iedere corporatiedirecteur die nu meer dan twee ton kost, zal moeten inleveren.’ Met 280 duizend euro is Frank Bijdendijk van de Amsterdamse corporatie Het Oosten de best betaalde directeur.

De minister kan nu al ingrijpen, vindt Depla. ‘In het Besluit Beheer Sociale Huisvesting staat dat de bedrijfsvoering sober en doelmatig moet zijn. Dat is nu bij sommige corporaties niet het geval.’

CDA en PvdA zijn verbaasd dat vier van de grootste vijftig corporaties de directiesalarissen geheim houden. Depla: ‘Laten we hopen dat dit een achtergrondgevecht is. Het achterhouden van inkomens is niet van deze tijd.’

De belangenorganisatie voor huurders, de Woonbond, noemt het systeem dat directeuren beloont bij sloop en nieuwbouw van woningen ‘pervers’. Bij de beloning moet vooral worden gekeken naar de maatschappelijke prestaties, zegt woordvoerder Hans Roseboom. ‘De corporaties moeten betaalbare woningen neerzetten.’

De suggestie van Aedes-voorzitter Wim van Leeuwen om huurders via een procedure bij de Ondernemingskamer meer macht te geven, krijgt geen steun van de Woonbond. Roseboom: ‘Toetsing bij de rechter is te marginaal.’

Van onze verslaggevers Merijn Rengers, Xander van Uffelen

AMSTERDAM - Directeuren van woningcorporaties die veel goedkope huurhuizen slopen, krijgen een hoger salaris. De financiële prikkel om huizen te slopen, een ‘sloopbonus’, is opgenomen in de beloningsregels van de brancheorganisatie Aedes.

Overzicht salarissen corporatiebestuurders (pdf-bestand, 53kb).

Uit onderzoek van de Volkskrant onder de grootste vijftig corporaties blijkt dat de inkomensstijging van directeuren nauw samenhangt met de mate waarin werd gesloopt en verbouwd. De gemiddelde salariskosten van een directeur stegen in 2004 met 6procent, terwijl bij de grootste tien slopers van goedkope huurwoningen de kosten van de salarissen met 8,5procent stegen. De gemiddelde salariskosten bedragen ruim 170duizend euro.

De corporaties hebben de afgelopen twee jaar 35duizend goedkope woningen met een maandhuur tot 326 euro afgebroken, constateerde de Volkskrant eerder.

De corporaties hanteren sinds begin dit jaar nieuwe regels voor de beloning van directeuren. De hoogte van het vaste salaris wordt voor 40procent bepaald door het aantal en de waarde van huizen ‘in transitie’, zo staat in de adviesregeling van de branchevereniging Aedes. Hoe meer gesloopt, verbouwd of bijgebouwd wordt, hoe hoger het inkomen. Het bijbouwen van dure woningen wordt extra beloond.

Een actieve sloper en bijbouwer verdient bruto ongeveer zestigduizend euro meer dan een directeur die de huizenvoorraad intact laat. Ook het aantal huurwoningen en enkele omgevingsfactoren bepalen mede de hoogte van het salaris. De tevredenheid van huurders of de kwaliteit van de dienstverlening speelt geen rol bij de vaste beloning.

Volgens voorzitter Wim van Leeuwen van Aedes beoogt het nieuwe beloningsmodel het ondernemerschap van directeuren te stimuleren. ‘Een ondernemende directeur neemt extra risico’s. Daar is de beloning op gebaseerd. Bouwen en slopen vragen bovendien extra inspanningen en kwaliteiten.’

Van Leeuwen kan zich niet voorstellen dat de prikkel huizen te slopen en te bouwen, averechts uitpakt. ‘Voor de sloop van huizen moeten allerlei afspraken met bijvoorbeeld gemeenten worden gemaakt. Dat doet een directeur niet in zijn eentje.’

AMSTERDAM - Boven het salaris van de premier komen veel directeuren van woningcorporaties makkelijk uit. Een enkeling laat zich, tegen de regels in, niet in de kaart kijken. ‘Royeren kan.’

De woningcorporatie Vestia weigert stelselmatig het salaris van zijn directeur openbaar te maken. Allerhande nieuwe richtlijnen over openbaarheid van salarissen legt de Rotterdamse corporatie kalm naast zich neer.

Vorig jaar adviseerde een commissie van de branchevereniging Aedes onder leiding van Gilles Izeboud dit soort informatie te openbaren. In een wetsvoorstel van minister Remkes (Binnenlandse Zaken) staat bovendien dat iedereen de hoogte moet kunnen achterhalen van de salarissen bij publieke organisaties die het nieuwe salaris van de premier (ongeveer 160 duizend euro bruto per jaar) overstijgen. Een woningcorporatie is een publieke organisatie, met de belangrijke taak betaalbare (huur)woningen aan te bieden.

‘Wij blijven bij ons standpunt dat we geen informatie verstrekken’, houdt een woordvoerster van Vestia niettemin vol. ‘Geheimzinnig? Het zij zo. Het is voor ons een principieel punt.’

In de wereld van huurders en bouwers gonst het daarom van de geruchten over wat Vestia-directeur Erik Staal precies verdient. Een betrokken makelaar zegt te weten dat hij jaarlijks vier ton incasseert via zijn eigen bv. Onzin, riposteert Vestia. Sinds 1997 heeft Staal zijn inkomsten ondergebracht in een eigen administratiekantoor, blijkt uit gegevens van de Kamer van Koophandel. Als stichting hoeft dit kantoor geen financiële gegevens te deponeren.

Een bron bij Vestia houdt het erop dat Staal meer verdient dan de premier, maar binnen de grenzen blijft die de branche zichzelf heeft opgelegd. Aedes heeft onlangs een model ontwikkeld volgens welk een corporatiedirecteur maximaal 211 duizend euro bruto mag verdienen. Staal zou dus tussen de 160 duizend en 210 duizend euro bruto opstrijken. Inclusief kosten voor pensioen, sociale lasten en een auto van de zaak, wandelt de Vestia-directeur daarmee op zijn sloffen de toptien binnen van grootverdieners onder de directeuren van woningcorporaties.

In de salarissenranglijst die de Volkskrant dit jaar voor het eerst opstelt van de vijftig grootste corporaties staat directeur Frank Bijdendijk van de Amsterdamse woningcorporatie Het Oosten bovenaan. 184 Duizend euro plus een bonus van 43 duizend euro verdiende hij vorig jaar. Inclusief een bijdrage voor het pensioen en enkele andere vergoedingen komt Bijdendijk op 271 duizend euro. Zijn dienstauto van 42 duizend euro, die van de fiscus voor 22 procent moet meetellen, brengt de totale salariskosten op 280 duizend euro. Collega-bestuurder Jan Hoff bij Het Oosten haalt eveneens de salarissen-toptien.

Jacob Kohnstamm, voorzitter van de toezichthoudende raad van commissarissen bij Het Oosten (en voormalig D66-staatssecretaris Grote-Stedenbeleid), zegt over de hoge beloning voor bestuurders van Het Oosten: ‘Een tijd geleden konden wij geen geschikte kandidaat voor het bestuur vinden. We hebben toen beloningsadviseur Hay Group een analyse laten maken.’ Het resultaat: ‘Door de krapte op de arbeidsmarkt van vastgoedontwikkelaars is het salaris in 2001 opgetrokken.’

Uit een nieuwe analyse door Hay blijkt dat de salarissen bij Het Oosten nu bovengemiddeld zijn. Kohnstamm en zijn commissarissen zien echter geen aanleiding deze te verlagen. ‘Daarvoor is het verschil te gering. Bovendien kan je niet zomaar terugkomen op afspraken.’

Het Oosten geeft een hoger salaris dan het maximum dat de commissie-Izeboud bepaalde. Kohnstamm: ‘De regel is: pas toe of leg uit. Het salaris zit enkele procenten boven het maximum. Dat kunnen we uitleggen. De directeur heeft de basis gelegd voor een zeer innovatieve organisatie, met een goed sociaal profiel.’

In het jaarverslag van Het Oosten staan de salarisdetails uitgebreid vermeld. Ongeveer 25 van de vijftig onderzochte corporaties zetten deze informatie nog niet in het jaarverslag. Drie corporaties geven, gelijk Vestia, evenmin gehoor aan het verzoek van de krant de informatie te openbaren. ‘Salarissen zijn een hype’, vindt directeur Gerrit Seegers van De Woningstichting uit Den Helder. ‘In dit land staan de kleine dingen centraal, terwijl de echte discussies over woningbouw niet worden gevoerd.’ Seegers wil wel kwijt dat hij minder verdient dan de minister-president.

De weigering informatie te verstrekken, is strijdig met de regeling van de commissie-Izeboud. Corporaties moeten hun gegevens openbaren, bepaalt deze, door de ledenraad van Aedes overgenomen regeling. ‘Teleurstellend’, vindt Aedes-voorzitter Wim van Leeuwen de weigering van enkele corporaties. ‘Als belangenvereniging zijn we het aan onze stand verplicht openbaarmaking van salarissen in onze gedragscode op te nemen.’ Wie de regels overtreedt, kan geroyeerd worden. ‘Maar een corporatie hoeft natuurlijk geen lid te zijn van Aedes.’

Dat maakt de salarisdiscussie bij corporaties fundamenteel anders dan elders. Bij de energiebedrijven Essent en Nuon konden aandeelhouders – provincies en gemeenten – met succes protesteren tegen de bestuurdersbeloning. Druk van donateurs resulteerde in het op non-actief plaatsen van de medisch directeur bij de Hartstichting. Bij De Nederlandsche Bank bevroor minister Zalm het salaris van bankpresident Nout Wellink.

Bij woningcorporaties ontbreekt zo’n corrigerende kracht, net als in de zorg, erkent Van Leeuwen van Aedes. ‘Dat geldt ook voor het beleid van corporaties.’ In de SER en in de Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid (adviesraden van het kabinet) en in het kabinet is al uitgebreid gestudeerd op het bestuur van semi-publieke organisaties als ziekenhuizen en corporaties. Van Leeuwen: ‘Er wordt bijvoorbeeld over gedacht in de zorg patiënten het recht te geven een enquête-procedure aan te spannen bij de Ondernemingskamer.’ Ook voor huurders is zoiets denkbaar, zegt Van Leeuwen: ‘Als over een jaar opnieuw een lijst verschijnt van de salarissen, hopen we in onze discussies een heel eind verder te zijn.’

Van onze politieke redactie

DEN HAAG - Een deel van de huren in Amsterdam wordt vanaf 2008 waarschijnlijk vrijgegeven, ondanks de toezegging van het kabinet niet te 'liberaliseren' als de woningmarkt overspannen is.

De PvdA stelt dit na lezing van een nieuwe brief van minister van Volkshuisvesting Sybilla Dekker.

Tot nu toe wilde Dekker de huren van woningen met een WOZ-waarde van 130.000 tot 165.000 euro (peildatum 1999) in 2008 vrijgeven, op voorwaarde dat het landelijke woningtekort is teruggedrongen tot 2,2 procent.

CDA en PvdA willen dat Dekker rekening houdt met regionale verschillen. Als het woningtekort landelijk gezien verminderd is, maar de markt in de regio Amsterdam overspannen is, zou in en rond de hoofdstad niet geliberaliseerd mogen worden.

Overspannen markt

Dekker onderschrijft nu dit principe. ''Maar er zit een addertje onder het gras,'' zegt PvdA-Kamerlid Staf Depla. De minister laat de beoordeling van de vraag of in een regio een overspannen markt is, namelijk afhangen van de vraag of de woningbouwverenigingen voldaan hebben aan de afspraken voor de bouw van nieuwe woningen.

Depla: ''En in regio's als Amsterdam en Utrecht hou je in 2008 een overspannen markt, zelfs als de bouwafspraken worden nagekomen. Dat is de uitkomst van berekeningen van tal van instanties.''

Volgens een woordvoerster van de minister blijkt uit de berekeningen van het ministerie dat het wel mogelijk is in de regio Amsterdam het woningtekort afdoende terug te dringen.

Dekker komt in haar brief ook tegemoet aan een VVD-voorstel. Dat behelst een andere techniek voor de berekening van de maximale huurprijzen van huizen waarvan de huren op termijn worden vrijgegeven. Aanvankelijk ging ze uit van een plafond van 5,4 procent van de marktwaarde in 1999. Aedes, de koepel van woningcorporaties, vindt dat te ingewikkeld. Dekker kiest daarom nu voor de huidige systematiek van het woningwaarderingsstelsel, plus een opslag van tien procent.

© Het Parool, 27-04-2005

Amsterdam wil een tijdelijke stop op de verkoop van sociale huurwoningen en het splitsen van particuliere huurwoningen.

Hiermee moeten de negatieve gevolgen van het huurbeleid van minister Dekker worden opgevangen. Zij wil de huren van 70.000 Amsterdamse woningen vrijgeven. Deze huizen vallen nu nog onder strikte regels. Ook mogen deze panden van Dekker worden gesplitst en verkocht.

Een meerderheid van de gemeenteraad vreest dat hierdoor te weinig betaalbare huizen overblijven voor lage- en middeninkomens. Een tijdelijke stop op de verkoop van sociale huurwoningen moet de gevolgen verzachten.

Van onze politieke redactie

DEN HAAG - De Tweede Kamer eist van minister Sybilla Dekker van Volkshuisvesting de toezegging dat de huren in steden als Amsterdam pas worden vrijgegeven als de woningmarkt er niet meer 'overspannen' is.

CDA en PvdA, een meerderheid, zullen daartoe een motie indienen in een vervolgdebat met Dekker. Eerder kondigde Dekker (VVD) aan dat de huren na 2010 worden vrijgegeven ('geliberaliseerd') voor woningen met een WOZ-waarde van 130.000 tot 165.000 euro (peildatum 1999), op voorwaarde dat het landelijke woningtekort is teruggedrongen.

CDA en PvdA willen dat die voorwaarde per regio geldt. Als het woningtekort landelijk gezien verminderd is, maar de markt in de regio Amsterdam nog steeds overspannen is, zou daar niet mogen worden geliberaliseerd.

De woningen waar het om gaat vormen in elk geval tot 2010 een overgangscategorie, met een huur van maximaal 5,4 procent van die WOZ-waarde van 1999.

Gezien de schaarste van woningen in Amsterdam en omgeving achten experts het uitgesloten dat vraag en aanbod er over een paar jaar in evenwicht zullen zijn. De eis van CDA en PvdA kan betekenen dat in Amsterdam van liberalisering geen sprake zal zijn.

PvdA-Kamerlid Staf Depla wil van Dekker ook de toezegging dat de huren van woningen met een hogere WOZ-waarde dan 165.000 euro vanaf 2006 niet geheel worden vrijgegeven voor nieuwe bewoners. Het gaat om een kleine tien procent van het totale aantal huurwoningen in Amsterdam. De helft hiervan is al geliberaliseerd. Depla wil de overige woningen in de overgangscategorie onderbrengen, met een maximumhuur van 5,4 procent van de WOZ-waarde.

CDA'er Bas Jan van Bochove steunt Depla hier niet: ''Dit zijn huren boven de zeshonderd euro voor mensen met hogere inkomens. Ook nu kan de verhuurder de huur bij verhuizing opnieuw vaststellen als het huurcontract dat toestaat.''

Vandaag maakte Dekker bekend dat de huren dit jaar met gemiddeld 1,8 procent zullen stijgen, de geringste groei in tien jaar.

Van onze verslaggever Ferry Haan

AMSTERDAM - De huizenprijzen dalen met 23 tot 30 procent wanneer de hypotheekrente ineens wordt afgeschaft. Met een milde variant is deze prijsdaling te beperken tot 7 procent in de komende tien jaar, zo blijkt uit berekeningen van het onderzoeksbureau OTB in het economenblad ESB dat vandaag verschijnt.

In hetzelfde blad, dat geheel aan de eventuele afschaffing van de hypotheekrente is gewijd, waarschuwt De Nederlandsche Bank dat bij de hypotheekrenteaftrek de wal het schip zal keren. De hypotheekrente staat laag. Wanneer deze met een procentpunt stijgt, dan zal dat een flink gat schieten in de begroting van Gerrit Zalm, de minister van Financiën. DNB berekent dit gat op 1,5 miljard euro.

DNB stelt daarbij dat de hypotheekrenteaftrek niet langer effectief is bij het stimuleren van het woningbezit. Het is in Nederland zo moeilijk een huis te bouwen, dat het huizenaanbod veel te laat reageert op een fiscaal gestimuleerde vraag. Elke fiscale steun voor het eigen huis kan dus alleen maar tot prijsstijgingen leiden.

In een ander artikel breekt de fiscaal-econoom Leo Stevens een lans om het eigen huis voortaan als vermogen te behandelen. Rijke Nederlanders zullen dit voelen in hun portemonnee. Ze zouden bijna 10 procent van hun huishoudinkomen moeten inleveren. Voor huishoudens met een eigen huis en een inkomen van rond de 30 duizend euro blijft de achteruitgang beperkt tot gemiddeld 4,5 procent van het huishoudinkomen.

In technische termen stelt Stevens (die als adviseur betrokken was bij de laatste grote belastingherziening, in 2001) voor het eigen huis van belastingbox 1 naar box 3 te brengen. Daarin zal over het eigen huis vermogensbelasting moeten worden betaald, zoals dat nu het geval is bij beleggingen en besparingen. Stevens pleit voor een vrijstelling van 300 duizend euro voor het eigen huis in Box 3. Over een duurder huis zal wat hem betreft voortaan vermogensbelasting moeten worden betaald.

De risico's van dit soort maatregelen zijn groot. De forse inkomensdalingen zullen onvermijdelijk leiden tot vergelijkbare dalingen van de huizenprijzen. De economen Boelhouwer en De Vries berekenden namens het onderzoeksbureau OTB dat het in één keer afschaffen van de renteaftrek prijsdalingen van 30 procent tot gevolg zal hebben.

Als alternatief voor de volledige afschaf presenteren de economen een tussenvariant waarin het leed wordt verzacht met een belastingkorting in de eerste belastingschijf. Deze korting zou het saldo moeten omvatten van de oude renteaftrek en het eigenwoningforfait, zodat het belastingvoordeel gedeeltelijk blijft bestaan, maar dan alleen in de eerste schijf.

Het rechtvaardige van deze OTB-variant is dat voortaan alle huishoudens, zowel rijk als arm, hetzelfde voordeel hebben van een eigen huis, stelt het OTB. De rijke huishoudens profiteren nu fors meer van de renteaftrek dan arme. De 7 procent rijkste Nederlanders zijn goed voor ongeveer 45 procent van gemiste belastinginkomsten door de renteaftrek. Deze milde variant zal de huizenprijzen met gemiddeld 7 procent doen dalen.

Minister Sybilla Dekker meldde maandag in Het Parool dat de effecten van haar huurplannen in Amsterdam beperkt zullen blijven. De huren worden hier volgens haar alleen vrijgegeven als in 2008 geen sprake meer is van een tekort op de woningmarkt, en die kans is klein. Helaas vertelde de minister het halve verhaal. Zelfs haar aangepaste voorstellen hebben grote gevolgen.

Als het aan Dekker ligt, worden de huren van woningen met een WOZ-waarde van 165.000 euro of meer (prijspeil 1999) vrijgegeven en mogen de huren van woningen met een WOZ-waarde van 130.000 tot 165.000 euro fors stijgen.

In de binnenstad wonen 79.000 mensen en staan 45.000 woningen. Jong, oud, yup, Jordaner, gezinnen en alleenstaanden leven er door en met elkaar. Veel huishoudens hebben een hoog inkomen. De stadsvernieuwing heeft er echter voor gezorgd dat ook veel huishoudens met een laag of middeninkomen hier een woning hebben gevonden.

Nu heeft Dekker een overgangsregeling ingesteld. Voor huurwoningen met een WOZ-waarde van 130.000 tot 165.000 euro zal een maximale huurprijs gelden van 5,4 procent van de WOZ-waarde van 1999. Dat betekent dat de eigenaar van een woning van 165.000 euro een huur mag vragen van 743 euro per maand. Zonder dat hij daar iets voor hoeft te doen.

Voor zittende huurders geldt bij deze woningen dat de verhuurder de huur vanaf 1 juli 2006 bovenop de inflatie stap voor stap mag verhogen. Alles bij elkaar opgeteld kom je op 12,5 procent extra huur in 2009. De minister noemt dat gematigd, ik vind het een fors bedrag. En er staat geen extra prestatie van de verhuurder tegenover. De verzachtende maatregelen die zij wil treffen, gelden vooral voor ontvangers van huursubsidie, zolang ze niet verhuizen. Huishoudens die hier niet voor in aanmerking komen, én nieuwe huurders zullen fors meer moeten betalen.

Uit een zuinige schatting blijkt dat veertienduizend huurwoningen in het centrum in 1999 een WOZ-waarde van 130.000 tot 165.000 euro hadden. In 2003 werden die woningen voor gemiddeld 250 tot 505 euro per maand verhuurd. Dat mag dus ten minste 585 en maximaal 743 euro per maand worden. Zodra een woning in deze categorie vrijkomt, mag de eigenaar de huur optrekken.

Daarnaast staan in de binnenstad veel huurwoningen met een WOZ-waarde van meer dan 165.000 euro. De huren daarvan worden vrijgegeven; dus die verdwijnen geheel uit de goedkope voorraad. Daarmee worden deze woningen voor een grote groep mensen onbereikbaar, vooral die met een inkomen tussen modaal en anderhalf keer modaal. Waar moeten zij dan heen? De plannen van de minister leiden niet tot meer doorstroming, maar tot uitstroom en bevorderen zo de segregatie in de stad.

Els Iping (PvdA), dagelijks bestuurder stadsdeel Centrum

Van onze politieke redactie

DEN HAAG - Minister Sybilla Dekker van Volkshuisvesting kan verder met de uitwerking van haar huurplannen.

Dankzij de regeringspartijen CDA, VVD en D66 wordt ze gesteund door de meerderheid van de Tweede Kamer, bleek gisteravond in een debat.

Aanvankelijk had Dekker voorgesteld in één klap de huur van 600.000 woningen, die nu nog vallen onder huurprijsbescherming, over te laten aan de vrije markt. Het gaat om twintig procent van het totaal aantal huurwoningen.

Onder druk van CDA en D66 en na protesten van huurdersverenigingen, zwakte Dekker begin dit jaar haar voorstel af. De 600.000 woningen komen in 'een overgangsgebied' en mogen in elk geval tot 2008 niet hoger worden dan 5,4 procent van de in 1999 gepeilde WOZ-waarde. In de tussentijd moeten woningcorporaties tienduizenden nieuwe woningen bouwen, zodat de krapte op de markt afneemt.

Alle oppositiepartijen vrezen dat de spanning op de woningmarkt aanhoudt, nu de corporaties ontevreden zijn omdat de volledige vrijgave van de huren (de liberalisering) is uitgesteld. De bouw van nieuwe huurwoningen zou daardoor niet rendabel zijn, schreven ze begin deze week in een brief aan de Kamer en de media.

Dekker is niet onder de indruk: ''Ik onderhandel aan tafel, niet via de pers. Ik heb een afspraak met de woningcorporaties dat ze de woningen bouwen. Tegen mij hebben ze nooit gezegd dat ze minder willen bouwen. Ik hoef niet onmiddellijk te capituleren.''

Dekker weersprak dat haar plannen leiden tot segregatie. Ze erkende dat er wachtlijsten voor huurwoningen blijven bestaan, al wil ze die korter maken. ''De wachttijden moeten van zeven jaar terug naar twee à drie jaar.''

De oppositie voorziet een huurexplosie, waardoor een paar honderdduizend mensen moeten verhuizen. PvdA-Kamerlid Staf Depla sprak van een 'Roemeense verhuisoperatie'.

Minister Dekker van VROM kan verder met haar plan voor de huurmarkt. In de Tweede Kamer kreeg ze steun van CDA, VVD en D66 voor het plan waar het kabinet vorige maand mee instemde. Eerder hadden CDA en D66 grote moeite met het plan om een groot deel van de huurprijzen vanaf volgend jaar vrij te geven. Ze waren bang dat de huren dan enorm zouden stijgen omdat er niet genoeg huizen zijn. Daarom werd vorige maand besloten de huren pas in 2008 vrij te geven en dan nog alleen als er dan genoeg gebouwd is. Minister Dekker mag wel al 600.000 huizen aanwijzen waarvan de huur later wordt vrijgegeven. De huren van die woningen zullen de komende jaren al wat sneller stijgen. De Kamer bleek in het huurdebat met de bewindsvrouw scherp verdeeld in twee kampen. De oppositie volhardt in haar verzet en weigert goedkeuring. De voorstanders willen hier en daar wel wat schaven aan het plan.

DEN HAAG - Minister Dekker van VROM kan verder met de uitwerking van haar huurplannen. Een Kamermeerderheid van CDA, VVD en D66 blijft met een paar kanttekeningen achter het "evenwichtige" voorstel staan. De oppositie volhardt in haar verzet en weigert goedkeuring.

De Kamer bleek dinsdag in het huurdebat met de bewindsvrouw scherp verdeeld in twee kampen. Maar ondanks kritiek van ook huurders en andere maatschappelijke organisaties en de verhuurders is Dekker ervan overtuigd dat het plan levensvatbaar is en de woningmarkt gezonder kan maken. "Ik capituleer niet", stelde de minister kranig. Bij de behandeling van de VROM-begroting 2005 bleek eind vorig jaar dat de eerste plannen voor de modernisering van het huurbeleid te radicaal waren voor een ruime meerderheid van de Kamer. De laatste versie, die stoelt op het principe 'eerst bouwen, dan liberaliseren', kan wel de goedkeuring van de coalitiepartijen en daarmee een Kamermeerderheid wegdragen.

De oppositiepartijen herhaalden dinsdag hun ongezouten kritiek op het nieuwe huurbeleid. Van Velzen (SP) sprak van een "doodgeboren kind". Groen-Links verbond zelfs het politieke lot van de minister aan het plan. " Of een enkeltje prullenbak voor het huurplan of een enkeltje Wassenaar voor deze minister", opperde Van Gent. De oppositie bestempelt het vrijgeven van eenvijfde van de huurwoningen als een douceurtje aan de woningcorporaties. In hun ogen hebben de verhuurders genoeg geld om nieuwe huurhuizen te bouwen. Zij vrezen dat huurders met een middeninkomen de rekening zullen betalen terwijl de krapte op de woningmarkt niet wordt opgelost. "Hogere huren zijn niet nodig om de woningnood op te lossen", pleitte PvdA-Kamerlid Depla.

Voor CDA, VVD en D66 biedt het huurbeleid van Dekker wel perspectief. Het nieuwe plan waarborgt dat de verhuurders eerst voldoende huizen moeten bouwen. Het vrijgeven van de huurprijs van 20 procent van de woningen komt daarna aan de orde. "Er wordt pas geliberaliseerd als er een voldoende ontspannen woningmarkt is", stelde Van Bochove (CDA) met tevredenheid vast. Wel willen de voorstanders hier en daar schaven aan het plan. VVD-Kamerlid Hofstra ziet niets in de berekening van de huurpijs voor de huizen in het zogenoemde overgangsgebied op grond van de WOZ-waarde, zoals het kabinet wil. Liever wil hij ook hier het huidige woningwaarderingsstelsel "met een kleine opslag" gebruiken, omdat het anders met twee systemen " heel verwarrend" wordt. Dekker wil best nadenken over deze "andere techniek". Voor haar staat als een paal boven water dat er een prijsplafond wordt gesteld. " Dat borgt bescherming. Dan weten huurders tot hoever de huren kunnen stijgen."

Van onze verslaggever Merijn Rengers

AMSTERDAM - Huurders dreigen de dupe te worden van de nieuwe woningtaxaties in het kader van de Wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ). De WOZ-waardes van huurwoningen zijn ten opzichte van vier jaar geleden - de vorige taxatie - meer dan 50 procent gestegen. Daardoor stijgen de lokale lasten van huurders bovengemiddeld.

Volgens Jan Gieskes, secretaris van de Waarderingskamer, de instelling die toezicht houdt op de WOZ-taxaties, zijn de prijzen van huurwoningen sneller gestegen dan die van koopwoningen. Gieskes: 'De lokale lasten stijgen daardoor harder voor huurders dan voor kopers.'

Dit effect wordt versterkt door het feit dat huurwoningen in het verleden vaak te laag werden gewaardeerd.

De taxaties worden de komende weken aan alle huishoudens verstuurd. Peildatum voor de nieuwe waardebepaling is de verkoopprijs van de woning per 1 januari 2003.

'Tussen 1999 en 2003 zijn de huizenprijzen sterk gestegen', zegt Gieskes. 'Dat zie je terug in de taxaties.' De WOZ-waarde is mede bepalend voor de hoogte van de lokale belastingen die mensen moeten betalen.

Minister Dekker van VROM wil op termijn voor een deel van de 2,4 miljoen sociale huurwoningen in Nederland de maximale huur koppelen aan de WOZ-waarde. Verhuurders kunnen over enige tijd jaarlijks maximaal 5,4 procent van de WOZ-waarde in 1999 aan huur vragen.

Voor een huurwoning met een geschatte verkoopprijs van twee ton komt dit neer op een maximale huur van negenhonderd euro per maand.

De Woonbond, de belangenvereniging van huurders, roept huurders op massaal te protesteren tegen de WOZ-taxaties. Volgens Hans Roseboom van de Woonbond krijgt de bond meldingen binnen van enorme prijsverhogingen.

Roseboom: 'De koppeling tussen WOZ-waarde en huurprijs pakt rampzalig uit. Temeer daar het puntenstelsel, dat huurders nu nog beschermt, voor deze woningen wordt afgeschaft.'

De Waarderingskamer houdt rekening met een grote toestroom aan bezwaarschriften. Bij de vorige WOZ-ronde kwamen in totaal een half miljoen bezwaarschriften binnen bij de gemeenten, die de taxaties doen. Dat leidde tot een administratieve chaos. Bewoners hebben zes weken de tijd om bezwaar aan te tekenen.

De Woonbond heeft een standaard bezwaarschrift op het internet gepubliceerd, om zoveel mogelijk protesten uit te lokken. 'We willen een politiek signaal geven', zegt Roseboom. 'Minister Dekker wil via de WOZ-waarde nog steeds de huren vrijgeven.'