RECHTSPOSITIE BIJ STADSVERNIEUWING IN GROTE LIJNEN
Rechtspositie huurders die in het voorstel van hun verhuurder terug kunnen keren in hun woning
klik hier voor artikel Amsterdam Stadsblad 11/5/2005
Huurders die in het voorgestelde plan terug kunnen keren naar de eigen woning hebben een ijzersterke positie om te verlangen dat op voorhand glasheldere en gedetailleerde duidelijkheid wordt verschaft over hoe men de woningen wenst op te knappen en in grote lijnen óók over de wijze van uitvoering (planschema; wel of geen wisselwoning). Dus: het is zeer onverstandig om te verhuizen of anderszins medewerking toe te zeggen - bijvoorbeeld door het tekenen van een verklaring - vóórdat zwart op wit alle afspraken op hoofdpunten op een voor u acceptabele wijze zijn vastgelegd! Als de verhuurder dit laatste niet wil dan kan de huurder hem en de aannemer zonder meer het recht op toegang tot de woning ontzeggen. Het dan toch betreden van de woning levert strafrechtelijke huisvredebreuk op, in welk geval het verstandig is om te dreigen met aangifte bij de politie en eventueel daartoe ook over te gaan als de woning toch tegen uw zin betreden is. Bevat het voorstel onredelijke onderdelen (bijvoorbeeld de vernieuwing van een plafond zonder adequate geluidsisolatie; of een niet gewenste inbreuk in de inrichting van de woning die ook gemakkelijk anders kan) dan heeft de verhuurder geen andere keus dan de rechter te raadplegen als de huurder niet tekent. En dáár bij die rechter heeft de huurder met een redelijk standpunt een ijzersterke positie. Dit laatste is bijvoorbeeld het geval als de gewenste maatregel ook zonder enig probleem anders kan worden uitgevoerd op een wijze die minder ingrijpt in het huurgenot of als er helemaal geen enkele noodzaak toe is om deze in uw woning uit te voeren (waarbij wél óók de vraag meespeelt of een ander wellicht nodig is in verband met de verhuurbaarheid van de woning op langere termijn). Het is wel verstandig om als hierover twijfels bestaan bijtijds contact te zoeken met een deskundige (Huurteams, Sash, advocaat). Voorts is het nuttig om te weten is dat er een nieuwe regel geldt die inhoudt dat als een voorgestelde ingreep door 70% of meer van de huurders van een complex wordt gewild - en de verhuurder zich hier in een officieel schriftelijk voorstel op beroept - dat dán de ingreep vermoed wordt redelijk te zijn en alle huurders dus in principe hun medewerking moeten verlenen, óók dus de minderheid van huurders, die de ingreep niet wil. "In principe" want het voorstel van de verhuurder kan niettemin toch onredelijk zijn voor een bepaalde huurder. Alleen moet dan díe huurder zélf binnen 8 weken juridische actie ondernemen en aan de rechter een ‘verklaring voor recht’ vragen dat het voorstel voor zijn woning (toch) onredelijk is. Omgekeerd geldt dat als de verhuurder niet 70% van de huurders achter zijn plannen heeft gekregen het voorstel niet vermoed wordt redelijk te zijn en dat de verhuurder naar de rechter moeten stappen als hij zijn plan toch wil doorzetten.
Voor alle duidelijkheid: het verhaal hierboven geldt alleen voor die voorstellen van woningcorporaties en particuliere verhuurders, waarbij in het voorstel het huurcontract blijft bestaan en dus de huurder op hetzelfde adres blijft wonen. Is er sprake van een ingrijpender voorstel waarbij in het voorstel het huurcontract wordt beëindigd en de huurder gevraagd wordt om voor permanent te verhuizen naar een andere woning (de verhuurder wil bijvoorbeeld slopen, samenvoegen of verkopen) dan geldt in grote lijnen hetgeen hieronder vermeld staat.
Let wel op: de hele uitleg geldt ook alleen voor huurders met een gewoon huurcontract en niet voor huurders van een woning die met vergunning van B&W tijdelijk is verhuurd.
Recht op gefinancierde rechtsbijstand:
Goed om te weten is dat huurders met een inkomen beneden een bepaalde grens recht hebben op zogenaamde gefinancierde rechtsbijstand door een advocaat. Dit geldt voor zowel de bijstand in een zaak tegen de verhuurder als voor bijstand in een bezwaarprocedure tegen vergunningen. Informatie over de inkomens- en vermogensgrenzen is te vinden op www.rvr.org
Huurders die in het voorstel niet kunnen terugkeren naar hun woning
Het kan zijn dat aan de voorstellen een door de gemeenteraad en de provincie goedgekeurd bestemmingsplan ten grondslag ligt en dat de huur op deze grond wordt opgezegd. In dat geval bestaat in principe een verplichting tot medewerking. Deze huuropzeggingsgrond doet zich echter in de praktijk zelden tot nooit voor.Als aan huurders op de zogenaamde grond ‘dringend nodig hebben voor eigen gebruik’ medewerking gevraagd wordt aan huurbeëindiging en verhuizing, dus aan een plan, waarin ze niet terug kunnen keren (bijvoorbeeld omdat de verhuurder wil slopen of samenvoegen) hebben ze een zeer sterke positie als:a) bouwkundig de woningen met een gewone opknapbeurt nog prima vele jaren mee kunnen en naar verwachting óók zonder meer gewild en goed verhuurbaar zullen blijven (geen leegstand) én
b) er niet sprake is van een situatie dat het overgrote deel van de huurders al getekend heeft voor verhuizing naar een andere woning. Veel huurders blijken dit niet weten en daarom zal het in complexen waar de woontevredenheid groot is heel veel uitmaken of er in een vroeg stadium wel of niet een actieve bewonerscommissie is geweest, die de huurders bijtijds heeft geïnformeerd. (de werkwijze van verhuurders komt er veelal op neer huurders individueel te bezoeken en hen dan te overreden om medewerking toe te zeggen op een moment dat men onwetend is van de rechten; als de huurders goed op de hoogte zijn van hun rechten en ook van elkaar weten dat een meerderheid zal blijven weigeren ‘te tekenen’ voor verhuizing wordt het voor een verhuurder een hele moeilijke zaak het plan te realiseren; organisatie en regelmatige informatie is dus belangrijk;
Goed om te weten is dat in het slechtste geval, namelijk dat het aankomt op een rechtszaak en de huurder in het ongelijk wordt gesteld, hij/zij dan altijd nog wel via de rechter een andere passende woning verkrijgt, ook al is de keuzemogelijkheid dan vanzelfsprekend minder; en voorts dat er onverkort aanspraak gemaakt kan worden op de verhuiskosten- en herinrichtingsvergoeding, die momenteel 5000,00 euro bedraagt; de aan de verhuurder in dat allerslechtste geval te betalen proceskostenveroordeling kan niet precies van te voren aangegeven worden, maar kan in de eerste instantie oplopen tot een bedrag van 1000,00 euro dat dan dus in mindering wordt gebracht op de verhuiskostenvergoeding; er bestaat voor beide partijen de mogelijkheid van hoger beroep, bij een advocaat kunt over de hieraan verbonden risico’s nadere informatie inwinnen).
Het enkele feit dat er een andere passende woning wordt aangeboden vormt dus absoluut geen rechtsgeldige grond voor huurbeeindiging en verhuizing, ook al stellen verhuurders dit vaak anders voor; (overigens blijken er in de praktijk steeds minder andere passende huurwoningenbeschikbaar; het is daarom verstandig dat als u besluit om wél vrijwillig mee te werken aan uitplaatsing naar een andere woning om dan toch altijd eerst te eisen de andere woning van binnen te mogen zien alvorens definitief te beslissen en uw handtekening te zetten!).
Het bovenstaande laat onverlet dat voor een ingrijpend plan vaak ook nog vergunningen nodig zijn (bouwvergunning, splitsingsvergunning, onttrekkingsvergunning) en dat zeer wel denkbaar is dat ook via het hieraan gekoppelde inspraak- en rechtsbeschermingstraject een plan kan worden tegengehouden. Wel is het verstandig om als men dit extra recht wil laten uitzoeken in een vroeg stadium een deskundige te raadplegen want binnen zes weken na afgifte van de vergunning moet er bezwaar worden aangetekend.
Recht op gefinancierde rechtsbijstand
Goed om te weten is dat huurders met een inkomen beneden een bepaalde grens recht hebben op zogenaamde gefinancierde rechtsbijstand door een advocaat. Dit geldt voor zowel de bijstand in eenzaak tegen de verhuurder als voor bijstand in een bezwaarprocedure tegen vergunningen. Informatie over de inkomens en vermogensgrenzen is te vinden op www.rvr.org